До введения в действие ГК РТ и принятия в соответствии с ним Закона РТ «О государственной регистрации недвижи­мого имущества и прав на него» от 20 марта 2008 года № 375, регистрация прав на землю происходила на основе разрознен­ных правовых норм, включенных в разные нормативные акты.

При этом первоначально законодательство предусматривало регистрацию неправа на недвижимое имущество, а сделок с ним. Статья 19 Земельного кодекса Таджикской ССР 1971 года (ныне признана недействующей) предусматривала, что права землепользования колхозов, совхозов и других землепользо­вателей удостоверяется государственными актами на право пользования землей. В соответствие с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, формы актов устанавливались Советом Министров СССР.

Статьей 17 ЗК РТ от 13 декабря 1996 г. установлено, что право бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования земельным участком удостоверяется Сертифика­том на право пользования землей. Право же аренды земельно­го участка удостоверяется — договором аренды.

Указом Президента РТ от 22 июня 1998 года №1021 «О реализации права пользования землей» также было установ­лено, что документами, удостоверяющими право пользования землей, являются Сертификат на право пользования землей и Свидетельство на земельный пай.

Специальные правила, связанные с регистрацией до­кументов, удостоверяющих право пользования земельными участками, были предусмотрены постановлением Правитель­ства Республики Таджикистан «Об утверждении Правила об отводе земельных участков для физических и юридических лиц» от 1 сентября 2005 года №342, а также некоторыми указа­ми Президента Республики Таджикистан.

С принятием в 1999 году ГК РТ, а впоследствии Закона РТ «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него» от 20 марта 2008 года №375 законодательством был создан порядок в этой области отношений, установив ре­гистрацию прав на недвижимое имущество. Закон вступил в действие с 20 марта 2008 года, и с этого времени право на не­движимость, в том числе и земельный участок, считается воз­никшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

ГК РТ закрепил специальный правовой статус недвижи­мого имущества. Он заключается в том, что права собственно­сти и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подле­жат государственной регистрации в едином государственном реестре специальным уполномоченным государственным ор­ганом, определяемым Правительством Республики Таджикистан.

Регистрации подлежат: право собственности, право хо­зяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случа­ях, предусмотренных ГК РТ и иными законами.

Ст. 143 ГК РТ включила основополагающие нормы о го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального закона.

Со вступлением в силу Закона РТ «О государственной ре­гистрации недвижимого имущества и прав на него» была от­менена обязательная нотариальная форма практически для всех сделок с землей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 189, 368 ГК РТ обязательная нота­риальная форма предусмотрена лишь для договоров отчуж­дения, ипотеки, долгосрочной аренды, принятие наследства. Однако ГК РТ предусматривает возможность сторон по соб­ственному усмотрению нотариально оформить сделку.

Брайцева Е. А. обоснованно отмечает что, при осущест­влении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сдел­ки, свидетельства о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов провер­ка законности такого нотариально удостоверенного докумен­та государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа про­веряется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.

Противники необходимости введения обязательной но­тариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью ссылаются на высокую стоимость услуг нотариуса. Это обстоя­тельство нельзя не игнорировать, однако, на наш взгляд, мож­но найти решение этой проблемы, установив дифференци­рованный подход к нотариальным тарифам в зависимости от материального, родственного положения лиц, совершающих сделки с недвижимостью.

В связи с этим, считаем необходимым закрепления на за­конодательном уровне процедуры обязательного нотариаль­ного удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Нота­риальная форма сделок с недвижимостью является гарантом законности имущественных прав граждан и позволяет предот­вратить их нарушение.

Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные последствия договора, тщательно вы­ясняет волю сторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон. Переход права пользования земель­ными участками сельскохозяйственного назначения к другому лицу или государству подлежит государственной регистра­ции согласно ст. 243 ГК РТ и ст. 8 Закон РТ «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него».

В соответствии с данным Законом и пунктом 58 постанов­ления Государственного комитета по земельному управлению и геодезии Республики Таджикистан «Правила, порядок ре­гистрации, ведение и формы регистрационных дел, книги ре­гистрации, журнал заявлений и присвоения индивидуального кадастрового номера недвижимого имущества» от 06 июня 2014 года №24, при регистрации земельного участка из зем­леустроительного дела в регистрационное дело вносятся ни­жеследующие копии документов: решения уполномоченного государственного органа по отводу земельного участка, выко­пировка из карты землепользования, схема (план) границ зе­мельного участка.

Общие правила регистрации земельных участков, в том числе и сельскохозяйственного назначения и прав на них, со­стоят в следующем. Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения данного земельного участка и включает внесение его в государ­ственный реестр: сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; описание земельного участка (категорию земель, цель использования, виды угодий, площадь, грани­цы, кадастр); сведения об условиях договора предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обреме­нениях в его использовании; сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению правом на земельный уча­сток; сведения о наличии запретов на совершение сделок с правом на земельный участок; иных сведений, установленных законодательством Республики Таджикистан.

Государственная регистрация права пользования зе­мельными участками осуществляется в семидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок. О произведенной государственной регистрации права на зе­мельный участок выдается сертификат или свидетельство с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, све­дений о регистраторе или совершении записи о государствен­ной регистрации.

Специальная регистрация прав на землю осуществляется территориальными органами по земельному управлению и геодезии (то есть земельным комитетом). Земельный комитет проводит землеустройство, определение границ, устанавлива­ет и выдает документы на них.

Организация ведения государственного земельного када­стра, регистрация и оформление документов о правах на зе­мельные участки возлагаются на Государственный комитет по земельному управлению и геодезии Республики Таджикистан и его территориальные органы на местах.

Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с правом землепользования возмож­но только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя после государственной ре­гистрации права залогодателя на земельный участок. К заяв­лению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Отказ может быть в случае, если со­держание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необ­ходимых документов не соответствуют требованиям государ­ственной регистрации или ипотеке. Регистрационная запись об ипотеке исполняется на основании заявления залогодержа­теля, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступив­шего в силу судебного решения.

Таким образом, основой правового регулирования государственной регистрации прав на землю и сделок с правом землепользования являются ГК РТ и Закон РТ «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него». Успешное применение этого Закона позво­лит разрешить ряд вопросов, в частности вопрос о защи­те субъектов земельных правоотношений, гарантирование интересов государства в управлении землей. Вместе с тем в Законе есть ряд существенных недостатков, которые могут привести к нежелательным последствиям при его реали­зации.

В Государственном комитете по земельному управлению и геодезии РТ (его территориальных органах) не требуется ре­гистрация сделок с правом пользования земельными участка­ми, что просто лишает его возможности, отслеживать смену землепользователей земли, что ведет к затруднениям в обеспе­чении списками юридических лиц и граждан - плательщиков земельного налога, а это обязанность районных и городских комитетов по управлению землей и геодезии.

Из-за отсутствия норм, признающих законность ранее выданные Сертификаты на право землепользования, после вступления в силу Закона РТ «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него» и до начала выдачи сертификата (свидетельства) государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Государственного комитета по земельному управлению и геодезии Республики Таджикистан от 06 июня 2014 года № 24, возникают правовые основания для оспаривания законности сделок, совершенных в этот период.

Согласно статье 19 Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него», финансовая деятельность организаций по государственной регистрации осуществляется за счет посту­плений от хозяйственной деятельности, предусмотренной За­коном, иных источников в соответствии с законодательством Республики Таджикистан, в том числе за счет средств респу­бликанских и местных бюджетов, выделяемых на проведение кадастровых работ.

Частью второй этой же статьи установлено, что за совер­шение регистрационных действий взимается сбор в порядке, установленном Законом Республики Таджикистан «Об иных обязательных платежах в бюджет».

Необходимость оплаты за регистрационные действия на­ходит свое отражение и в других статьях Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него», в частности статьях 29, 32, 35 и 67.

В части второй статьи 19 имеется отсылочная норма на Закон Республики Таджикистан «Об иных обязательных пла­тежах в бюджет», в котором предусмотрен совершенно иной порядок определения и распределения сбора за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Так, согласно данному Закону, сбор — это обязательный платёж в государственный бюджет, взимаемый за осуществле­ние юридически значимых действий.

Иные обязательные платежи в бюджет состоят из обще­республиканских иных обязательных платежей и местных иных обязательных платежей.

Сбор за государственную регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним относится к местным иным обязательным платежам и непосредственно уплачивается в доходную часть соответствующих (районных или городских) бюджетов.

Главой 19 данного Закона определены положения о взи­мании сбора за государственную регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним (статья 72), Плательщики сбора (Статья 73), Льготы (Статья 74).

Кроме того, ст.75 данного Закона гласит, что сумма сбо­ра исчисляется по ставкам, установленным Правительством Республики Таджикистан, и уплачивается до подачи соответ­ствующих документов в регистрирующий орган.

Таким образом, в Законе «О государственной регистра­ции недвижимого имущества и прав на него» предусмотрено взимание двух различных платежей при проведении государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним в виде:

• сбора за государственную регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним, уплачиваемого в доходную часть районных и городских бюджетов (напрямую);
• платы за услуги регистрационного органа, направляе­мого на финансирование данного органа и формирование Га­рантийного фонда (косвенно).

Необходимо четкое разграничение между данными платежами в целях исключения в дальнейшем разноч­тений по поступившим платежам. При введении платы за регистрационные услуги, Государственное Унитарное Предприятие «Регистрация недвижимого имущества» мо­жет встретить непонимание или притязания на данные средства со стороны местных властей со ссылкой на необ­ходимость поступления средств от сбора в районные, го­родские бюджеты.

Законодательство РТ предусматривает также и другие платежи, которые обязаны уплачивать физические и юриди­ческие лица при совершении сделок с недвижимым имуще­ством.

Так, согласно Закону РТ «О государственной пошлине», государственная пошлина - обязательный платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами в Республике Таджикистан.

Плательщиками же государственной пошлины являются физические и юридические лица, обращающиеся в уполно­моченные органы, взимающие государственную пошлину за совершение юридически значимых действий или выдачу до­кументов.

За совершение нотариальных действий государствен­ная пошлина взимается за удостоверение договоров от­чуждения (купля-продажа, дарение, мена и др.) недвижи­мого имущества (жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества, либо их части) и выдачу свидетельства о праве на наследство на недвижимое иму­щество (жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества либо их части), в размере от 1 % показателя для расчетов до 40 % показателя для расчетов в зависимости от степени родства сторон сделки и админи­стративной принадлежности территории, на которой рас­положено недвижимое имущество.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, государственная пошлина взимается в двойном размере, также оплачиваются фактические произ­веденные расходы, связанные с выездом для совершения этих действий.

При этом государственная пошлина полностью зачисля­ется в государственный бюджет.

Постановлением Правительства Республики Таджики­стан от 10 января 2013 года, № 14 «О Правилах оказания до­полнительных правовых платных услуг физическим и юри­дическим лицам в государственных нотариальных конторах Республики Таджикистан» также предусмотрено оказание платных услуг:

• за юридическую консультацию по удостоверению дого­воров отчуждения жилых домов (части домов), квартир, дач, гаражей, иных помещений, сооружений и строений другого имущества, подлежащего регистрации (от 0,5 до 1 показателя для расчетов),
• за составление договоров отчуждения жилых домов (ча­сти домов), квартир, дач, гаражей, иных помещений, сооруже­ний, строений (1 показатель для расчетов),
• за участие на аукционах, тендерах и подготовках догово­ров отчуждения недвижимости и другого имущества, подлежащего регистрации, реализуемого через аукционы (тендеры) (2 показателя для расчетов).

Закон же Республики Таджикистан «О разрешительной системе» предусматривает взимание платы уполномоченным государственным органом в области землеустройства за вы­дачу сертификата на право пользования землей, выдаваемое дехканскому (фермерскому) хозяйству.

Так, за рассмотрение заявления о выдаче разрешительно­го документа, взимается разрешительный сбор в размере од­ного показателя для расчетов, который не подлежит возврату.

За выдачу разрешительного документа, взимаются разре­шительные сборы в размере двух показателей для расчетов.

Суммы разрешительных сборов зачисляются в республи­канский бюджет.

Оформление сертификата на право пользования землей также является необходимым действием землеустроительной службы, действующей на принципах самофинансирования и также сопровождается оплатой услуг данного органа.

Таким образом, при прохождении полного цикла оформ­ления документов на земельный участок, нотариального удо­стоверения сделки и государственной регистрации данной сделки, физическое или юридическое лицо обязано заплатить:

• сбор за государственную регистрацию прав на недви­жимое имущество и сделок с ним, уплачиваемого в доходную часть районных и городских бюджетов;
• плата за услуги регистрационного органа, направля­емой на финансирование данного органа и формирование Гарантийного фонда, причем как за кадастровые услуги, так и регистрационные (частично разработан Государственным Унитарным Предприятием Регистрация Недвижимого Иму­щества);
• государственная пошлина за удостоверение договоров отчуждения (купля-продажа, дарение, мена и др.) недвижи­мого имущества в размере от 1 % показателя для расчетов до 40 % показателя для расчетов;
• дополнительные правовые платные услуги нотариаль­ных контор от 0,5 до 2 показателей для расчетов;
• разрешительные сборы за выдачу сертификата на право пользования землей, выдаваемое дехканскому (фермерскому) хозяйству (в совокупности 3 показателя для расчетов).

При намерении осуществить новое строительство на зе­мельном участке или изменении цели пользования земель­ным участком под цели строительства, инвестор также должен понести значительные расходы по получению разрешения на строительство, проектирование, ввод в эксплуатацию и пр.

Вышеприведенный анализ свидетельствует о необходи­мости четкого разграничения полномочий регистрационного органа и нотариальных контор по оформлению сделок с пра­вом пользования земельными участками, в частности земель­ными участками сельскохозяйственного назначения, упорядо­чения или упразднения некоторых платежей.

В этой связи, можно предложить несколько вариантов ре­шения вопроса:

• оставить сбор за государственную регистрацию и отме­нить государственную пошлину;
• отменить сбор за государственную регистрацию и оста­вить государственную пошлину;
• исключить сертификат на право пользования земель­ным участком из списка разрешительных документов.

С введением платы за государственную регистрацию, пе­ресмотреть стоимость платных услуг нотариусов в сторону их уменьшения или упразднения.

Таким образом, заложенная в законе система регистра­ции прав пользования земельными участками, в том числе земельными участками сельскохозяйственного назначения не в полной мере обеспечит достоверность сведений, защиту до­бросовестных участников гражданского оборота и гармонич­ное сочетание частных и государственных интересов. Закон не создает достаточных предпосылок гарантий устойчивости права пользования земельными участками экономического оборота, безопасности на рынке права землепользования.

СИДЫКОВА Нодира Насруллаевна
соискатель Института философии, политологии и права Академии Наук Республики Таджикистан