В статье рассматриваются нормы гражданского, земельного законодательства, материалы судебной практики, которые регламентируют особенности аренды доли недвижимого имущества в праве общей собственности.

Выявлены проблемные вопросы при заключении данного вида договора на практике, в связи с отсутствием конкретных норм в действующем законодательстве.

Ключевые слова: российское законодательство, недвижимое имущество, собственник, договор аренды (найма), общая собственность.

АБРАМОВА Светлана Радиковна
кандидат исторических наук, старший преподаватель кафедры экономико-правового обеспечения безопасности Института истории и государственного управления Башкирского государственного университета

БАШИРИНА Евгения Николаевна
кандидат политических наук, доцент кафедры экономико-правового обеспечения безопасности Института истории и государственного управления Башкирского государственного университета

ФИРСОВА Наталья Викторовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Института права Башкирского государственного университета

АБРАМОВ Никита Романович
студент Института истории и государственного управления Башкирского государственного университета

ABRAMOVA Svetlana Radikovna

Ph.D. in historical sciences, senior lecturer of Economic and legal security sub-faculty of the Institute of History and Public Administration of the Bashkir State University

BASHIRINA Evgeniya Nikolaevna

Ph.D. in political science, associate professor of Economic and legal security sub-faculty of the Institute of History and Public Administration of the Bashkir State University

FIRSOVA Natalya Viktorovna

Ph.D. in Law, associate professor of Civil law sub-faculty of the Institute of Law of the Bashkir State University

ABRAMOV Nikita Romanovich

student of the Institute of History and Public Administration of the Bashkir State University

ON THE ISSUE OF RENTING A SHARE OF REAL ESTATE IN THE RIGHT OF COMMON OWNERSHIP

The article discusses the norms of civil, land legislation, materials of judicial practice, which regulate the specifics of renting a share of real estate in the right of common ownership. Problematic issues have been identified when concluding this type of contract in practice, due to the lack of specific norms in the current legislation.

Keywords: Russian legislation, real estate, owner, lease (lease) agreement, common property.

Спрос на недвижимое имущество неуклонно ра­стёт, это позволяет собственнику распоряжаться своей недвижимостью, включая совершение сделок по дого­вору аренды или найму. Ели же говорить об участниках общей долевой собственности, то собственники долей несколько ограничены в своих правах (п. 2 ст. 246 ГК РФ) [1].

В данной ситуации приходится учитывать интересы всех сособственников.

Общая долевая собственность на недвижимое имуще­ство презюмирует совместные решения по вопросам владе­ния, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из анализа данной нормы следует невозможность со­вершения сделки по аренде доли без согласия всех сособ­ственников.

Общая долевая собственность - это когда одно право собственности разделено на определенные доли между участниками. Следует отметить, что разделено на доли имен­но право, а не сам объект недвижимого имущества.

Отказ сособственника от передачи имущества в аренду, могут быть в полной мере обоснованы, так общедолевая соб­ственность включает не только жилые, но и нежилые поме­щения: коридор, ванная, кухня, туалет.

Следует также отметить, что независимо от размера доли, необходимо получить согласие остальных сособствен­ников для передачи недвижимости в аренду (найм). Если было направлено им уведомление, но они против заклю­чения аренды (найма) недвижимого имущества, сделка не­возможна, т.к. собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом и только он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не про­тиворечащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, а в отношении распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, только по соглашению всех ее участников) [1].

Встаёт довольно сложный вопрос, как же собственнику в данном случае совершать договоры аренды (найма). Наи­лучший вариант при несогласии второго собственника - вы­делить долю в натуре, т. е. представить ее в виде, например, комнаты. Четкого регулирования процедуры выдела доли в натуре, законодательством не предусмотрен, все нарабатыва­лось, только судебной практикой.

Выдел доли в натуре - это юридическая процедура в результате, которой, часть объекта недвижимого имущества становится самостоятельным объектом и функционирует не­зависимо от исходного объекта недвижимости.

После выдела доли в натуре, право общей долевой соб­ственности прекращается, а у бывших сособственников, воз­никает право собственности на вновь образованные объекты недвижимости. Законодателем установлена возможность вы­дела доли в натуре, практически, из любого объекта недви­жимости (квартиры, жилого дома, нежилого помещения, земельного участка и т.п).

Для выдела доли в судебном порядке, необходимо подготовить пакет документов выделяющемуся соб­ственнику. Перечень таких документов, включает в себя:

• подтверждение прав собственности на недвижимое имущество (с 01.09.2016 выписка из Единого государ­ственного реестра недвижимого имущества) [6, с. 129]);
• заключение строительно-технической, землеустрои­тельной или иных экспертиз (данный документ являет­ся подтверждением фактической возможности предпо­лагаемого выдела). Необходимо обратить внимание на норму действующего гражданского законодательства, предусматривающую, что выделяющемуся собственнику суд в праве отказать в иске, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в об­щей собственности.

Судебная практика понимает под ущербом невозмож­ность использования недвижимого имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического со­стояния, либо снижения материальной ценности и т.п.) [4].

• документ, подтверждающий досудебное урегулиро­вание спора;
• исковое заявление (по новым правилам - истец обязан самостоятельно уведомить ответчика (-ов) о передаче дела в суд. Исковое заявление и документы оформляются под опись в конверт - а затем ценное письмо направляется в адрес со­владельцев (с уведомлением о вручении).
• квитанция об уплате государственной пошлины (раз­мер государственной пошлины определяется налоговым за­конодательством).

Сложность выдела доли в жилых помещениях опреде­ляется тем, что стандартные квартиры имеют планировку, которая не позволяет создавать отдельные дополнительные выходы на улицу, санузлы и кухни. В данном случае одному из сособственников, может быть выделена отдельная комна­та, которая должна быть изолирована от остальных сособ­ственников.

Выдел доли в жилых помещениях невозможен, при от­сутствии изолированного жилого помещения, в данном слу­чае ответчикам, может быть выплачена, только денежная компенсация, которая не должна превышать реальную сто­имость доли.

Выделение доли в натуре земельного участка произ­водится с соблюдением предписанных правил: 1) не может быть выделен участок меньше допустимого законом; 2) надел должен сохранить свое предназначение; 3) земельный уча­сток не может пересекаться с чужим участком; 4) не допуска­ется создание новых земельных участков с изломанными гра­ницами; 5) обязательно производится межевание земельного участка.

Завершив выдел в натуре, предоставляет возможность распоряжаться частью жилья без учета мнений сособствен­ников. Но, если доля меньше комнаты, определение порядка пользования недвижимым имуществом через суд не озна­чает, что суд предоставляет возможность сдачи его в аренду (найм), так как собственник доли в этом случае лишь вправе жить на выделенной жилой площади.

Законодатель предусмотрел несколько способов выра­жения согласия на аренду (найм) доли в праве общей соб­ственности на недвижимое имущество.

Одним из способов, является составления единого доку­мента (договора аренды) с подписями всех сособственников, в указанном случае размер арендной платы, распределяется между собственниками пропорционально имеющимся у них долям.

Соглашение об аренде, также предусматривает заклю­чения его через представительство, путем выдачи доверенно­сти одному из сособственников.

Договор аренды недвижимости, согласно гражданскому и земельному законодательству, заключаемый на срок две­надцать и более месяцев, подлежит государственной реги­страции) [9, с. 191].

Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59) [5], определено, что если срок в договоре аренды не указан, тогда договор аренды недвижимого иму­щества не подлежит государственной регистрации.

Согласно, судебной практики, для заключения согла­шения об аренде земельного участка, доля в недвижимом имуществе, должна быть индивидуализирована и выделена в натуре) [11, с. 257]. Это положение, является существенным условием для заключения указанного договора) [10, с. 155].

Следовательно, проанализировав нормы гражданского, земельного законодательства, материалы судебной практики определено правило, по которому для заключения договора аренды (найма) необходимо согласие всех сособственников, а также индивидуализация доли в праве общей собственности, путем выдела ее в натуре.

Отсутствие в гражданском законодательстве, непосред­ственных норм, регулирующих вопросы аренды доли в праве общей собственности, порождает проблемы при заключе­нии данного вида договора на практике.