Основной объем норм сирийского законодательства об аренде направлен на регулирование отношений, складыва­ющихся по поводу аренды недвижимого имущества.

Общие правила договора аренды, закрепленные в Гражданском Ко­дексе Сирийской Республики, распространяются как на до­говор аренды недвижимости, так и на соглашение об аренде движимого имущества. Именно на положения Гражданско­го Кодекса об аренде ссылаются при возникновении спорных правоотношений.

Последующие законодательные акты по аренде недви­жимости, должны были соответствовать положениям Граж­данского Кодекса Сирии. Последним актом, регулирующим отношения в сфере аренды недвижимости, является Закон № / 20 / от 2015 года, который устанавливает порядок выселения жильцов из арендованного имущества в случае сноса здания. Данным законодательным актом не установлены основания расторжения договора аренды недвижимого имущества и прекращения соответствующих правоотношений.

В данном случае мы обращаемся к Гражданскому Ко­дексу Сирии, статьей 537 которого установлены основания прекращения договора аренды:

«1 - Если арендуемое имущество полностью погибает во время течения срока аренды, договор автоматически растор­гается.

• - Если уничтожение арендованного имущества явля­ется частичным уничтожением, или если имущество пере­ходит в состояние, не подходящее для целей его использова­ния, для которых арендованное имущество было передано в аренду, не по вине арендатора, то он вправе требовать умень­шения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
• - В двух предыдущих случаях арендатор не может тре­бовать компенсации, если убыток или повреждение возник­ли по причине, не зависящей от арендодателя» [1].

Приведенная редакция ст. 537 ГК Сирии устанавливает два основания для расторжения договора аренды без приме­нения санкции к какой-либо из сторон соглашения: полное уничтожение арендуемого имущества, либо его частичное повреждение. Данное правило применяется как к недвижи­мому, так и движимому имуществу.

Несмотря на довольно детальное регулирование во­проса расторжения договора аренды в случае его гибели или частичного повреждения имущества, возникает вопрос о критериях оценки нанесенных имуществу повреждений. Проблемой определения степени ущерба, нанесенного арендуемому имуществу, обусловлена неспособность сто­рон самостоятельно определить наступление оснований для расторжения договора аренды. Также, ст. 537 ГК Сирии установлен обязательный судебный порядок расторжения договора аренды недвижимого имущества, заключенного на длительный срок.

Помимо физического ущерба имуществу, сирийское гражданское законодательство предусматривает также пра­вовой ущерб, который заключается в негативном влиянии новых законов на возможность использования имущества арендатором, например в случае запрета на инвестирование в отдельные категории недвижимости, и запрета на их экс­плуатацию.

Профессор Абдул Раззак аль-Санхури указывает, что арендованное имущество может быть полностью физически повреждено из-за пожара, утопления, удара молнии, разру­шительной войны и т.д. [2]. Общий ущерб заключается в том, что здание ликвидируется физически, даже если земля, на которой построено здание, и некоторые стены остаются сто­ять. Юридический ущерб арендованному имуществу добав­ляется к физическому ущербу, например, если арендованное имущество отчуждается для общественного блага, или оно конфисковано на основании закона, решения органа публич­ной власти в случае возникновения чрезвычайной ситуации или введения режима чрезвычайного положения.

Полный ущерб арендованному имуществу в течение срока действия договора аренды, по общему правилу, приво­дит к автоматическому расторжению договора. Таким обра­зом, для прекращения арендных правоотношений в данном случае не требуется вынесение соответствующего судебного решения.

Сирийским законодательством установлено правило, гарантирующее защиту обеих сторон договора аренды в слу­чае гибели имущества по форс-мажорным обстоятельствам. Арендодатель не вправе требовать возвращения арендатора в ранее поврежденное недвижимое имущество после его ре­конструкции. Арендатор, в свою очередь, не вправе требовать от арендодателя восстановить ущерб и вернуть имущество в исходное состояние, которое было зафиксировано на момент заключения соглашения.

Немного иные правила установлены в случае гибели или повреждения арендуемого имущества по вине одной из сторон. Арендатор все также не вправе требовать от арендо­дателя вернуть недвижимость в исходное состояние в случае, если гибель/повреждение имущества произошли по вине его собственника. Однако, теперь арендатор может рассчитывать на выплату компенсации от арендодателя за негативные по­следствия, вызванные гибелью/повреждением имущества. В случае, если доказана вина арендатора, то на него возлагается обязанность за возмещение причиненного ущерба.

Договор аренды недвижимости также автоматически прекращается в случае нанесения ущерба имуществу дей­ствиями третьих лиц. В данном случае обе стороны имеют право требовать от третьего лица возмещения причиненного ущерба и выплаты соответствующих компенсаций.

Судебная практика в отношении физического по­вреждения арендуемого имущества

Реконструкция арендованного имущества, в отличие от его порчи, хоть и приводит зачастую к существенным изме­нениям объекта недвижимости, не влечет за собой прекра­щение договора аренды. Особенно, в случаях, когда рекон­струкция арендованного имущества осуществляется за счет арендатора [3].

Ущерб, причиненный арендованному имуществу при его перестройке арендатором с согласия арендодателя, так­же не является основанием для автоматического расторже­ния договора аренды. Суды исходят из того, что положения ст.537 ГК Сирии не направлены на наложение дополнитель­ного материального обременения на стороны договора арен­ды или предоставления собственнику оснований для уклоне­ния от исполнения обязательств по [4].

Перечисленные выше правила не содержатся в нормах сирийского гражданского законодательства, а были вырабо­таны судебной практикой на основании базовых принципов естественного права и правосудия.

Помимо исключений из правил об автоматическом пре­кращении действия договора аренды имущества в случае его повреждения, судебной практикой также были выработаны правила, уточняющие случаи расторжения соглашения об аренде. Например, если по решению органа местной адми­нистрации за счет бюджетных средств арендованное имуще­ство подверглось воздействию, вследствие которого оно были ликвидировано или изменено, договор аренды считается рас­торгнутым.

Также, в случае изъятия арендованного имущества в общественных интересах и передаче права собственности от арендодателя к органу публичной власти, религиозной орга­низации или иному учреждению, договор аренды считается расторгнутым по правилам полного ущерба.

Развитие законодательства Сирии об аренде недви­жимости

Первым законодательным актом, которым стали регу­лироваться отношения по прекращению договора аренды, стал Гражданский Кодекс Сирии, а именно ст. 537. После принятия ГК Сирии, сирийским законодателем были разра­ботаны и приняты ряд других нормативных правовых актов:

1. Закон об аренде № 111 от 1952 года. Данным актом были установлены особенности договора аренды недвижи­мого имущества: введение правил об автоматическом прод­лении договора аренды недвижимости с добросовестным арендатором, о выселении арендатора из арендованного объекта недвижимого имущества, о преимущественного праве арендатора на заключение нового договора аренды по объекту недвижимого имущества, которое было снесено и отстроено заново.
2. Закон об аренде недвижимого имущества № 6 от 2001 года дублирует положения Закона об аренде №111 от 1952 года в части закрепления правил об автоматическом прод­лении договора аренды с добросовестным арендатором и правил по восстановлению снесенного здания. Помимо по­вторения норм более раннего закона, новый акт об аренде недвижимости установил новое правило для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. В соответствии с положениями Закона об аренде недвижимого имущества № 6 от 2001, арендодатель наделяется правом по собственно­му желанию расторгнуть договор аренды с добросовестным арендатором по истечении срока его действия с выплатой компенсации в размере 40 % от стоимости арендуемого зда­ния. Таким образом, законодатель ввел исключение из пра­вила об обязательном продлении договора аренды с добро­совестным арендатором.
3. Закон № 20 от 2015 года, который также касается арендной платы за недвижимость и действует в настоящее время.

Данным законом было сохранено право арендатора на возвращение в арендованное имущество, которое было ос­вобождено для сноса и восстановления после его строитель­ства. В том же случае, если по каким-либо причинам воз­врат арендованного имущества становится невозможным, то арендатор вправе требовать от арендодателя денежной ком­пенсации на основании положений ст.8 данного норматив­ного правового акта.

Считаем необходимым остановится на двух положениях рассматриваемого законодательного акта.

Статьей 7 Закона № 20 от 2015 года предусмотрены ис­ключения из правила об освобождении арендатором арен­дуемого имущества по истечении срока действия соответ­ствующего соглашения: «Если собственник недвижимого имущества желает возвести полностью новое здание вместо старого, за исключением имущества, сданного в аренду госу­дарственным органам, за исключением случаев полного или частичного повреждения арендуемого имущества, если арен­дуемое имущество переходит в состояние, которое не под­ходит для использования, для которого оно было выделено, или если возможности эксплуатации объекта значительно сокращаются»^[2].

Статьей 8 Закона № 20 от 2015 года предусмотрены га­рантии обеспечения прав и законных интересов арендатора, в случае его выселения из арендованного имущества по при­чине сноса здания и строительства нового объекта недвижи­мости на его месте. Так, арендатор обладает правом на полу­чение во владение и пользование имущества в новом здании, которое должно быть аналогичным или схожим по параме­трам с имуществом, которым он владел по предыдущему договору аренды. В том случае, если собственник не может предоставить арендатору возможность реализации данного права, он несет юридическую ответственность в виде выпла­ты компенсации в размере 40% от стоимости арендованного имущества, которое являлось предметом предыдущего дого­вора аренды.

Договорная свобода ограничивается и требованиями разумности, справедливости и добросовестности. Так, по мнению одного из судов, принцип общего дозволения, ха­рактерный для гражданского права, не означает, что участ­ники гражданского оборота вправе совершать действия, на­рушающие закон, а также права и законные интересы других лиц [5].

Помимо перечисленных выше правил, законодатель также предусмотрел дополнительные гарантии для аренда­торов, которые являются субъектами, наделенными публич­но-властными полномочиями. Если в случае, когда аренда­тором недвижимого имущества выступает частное лицо, собственник обладает правом на снос и восстановление зда­ния по собственному желанию, то при наличии публично субъекта как стороны договора аренды, основанием для осу­ществления указанных действий может стать только заклю­чение уполномоченного органа о ненадлежащем состоянии объекта недвижимости.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законо­дательство Сирии об аренде постоянно совершенствуется и дополняется гарантиями обеспечения прав и законных инте­ресов сторон договора аренды недвижимости имущества и в особенности арендатора, как наименее защищенного участ­ника рассматриваемых правоотношений.

В рамках правового позитивизма, господствующего в цивилизованных странах, из всего каталога общих принци­пов права юридическое значение придается только позити- визированным принципам, т. е. только тем, которые явно за­креплены в действующем законодательстве [6].

ОМРАН МохамадАгяд
аспирант кафедры гражданского права и международного частного права Юридического института Российского университета дружбы народов