Машино-место как часть зданий и помещений давно яв­лялось предметом сделок в строительном, девелоперском, арендном бизнесе. Вопрос о разделе машино-мест зачастую всплывал в рамках инвестиционных договоров, а также при реализации вновь созданных объектов.

В случае возникнове­ния споров относительно данных объектов суды ранее были вынуждены изучать их статус дополнительно в рамках разре­шения дела по существу. Следует отметить, что ранее в зако­нодательстве не существовало понятия «машино-место», и его закрепление в гражданском законодательстве было осущест­влено достаточно недавно.

Машино-место находит свое закрепление и в законо­дательстве зарубежных стран. Ее правовая конструкция в мировом аспекте носит различный характер, впрочем, как и в отечественной практике, существовавшей до 01 января 2017 года. При изучении поставленного вопроса остано­вимся подробнее на мировом опыте определения статуса машино-места в гражданском законодательстве Германии, Австрии и США.

Для Федеративной Республики Германии, с ее романо­германской правовой системой, свойственно, что жилищ­ная собственность представляет собой единство неразрывно связанных отдельного права собственности на квартиру или иное помещение, не служащее целям проживания, и права общей собственности на общее имущество, к числу которого относится земельный участок и все части здания, относящи­еся к нему сооружения и устройства, не выделенные на от­дельном праве собственности и не принадлежащие третьим лицам.

Как правило, парковочные места относятся к общей соб­ственности. Вместе с тем они могут стать объектом отдельного права собственности на основании соглашения или волеизъ­явлении о разделе, но для этого необходимо соблюсти неко­торые условия. В соответствии с абзацем 2 параграфа 3 Закона о жилищной собственности Германии отдельное право соб­ственности может быть образовано только тогда, когда кварти­ра или иное помещение является обособленным.

Парковочное место в гараже будет считается обособлен­ным, если его площадь ограничена длительной маркировкой. Следовательно, для признания машино-места самостоятель­ным объектом права собственности необходимо установить, является ли оно обособленным и обладает ли свойством поме- щения. При этом данный вопрос встает только в отношении парковочных мест, расположенных на подземной стоянке, но не в отношении наземных машино-мест, расположенных не­посредственно на земельном участке, так как они определенно не обладают свойством обособленности. Парковочные места должны иметь хотя бы в целом пространственную ограничен­ность, по крайней мере, внутри здания. Иной подход противо­речил бы самой концепции жилищной собственности, кото­рая всегда связана со зданием.

Предпосылками для обособления машино-места по зако­нодательству Германии являются следующие условия:

Парковочное место должно быть выделено зримо и на длительный период времени, что устранило бы всякие со­мнения в существовании в его отношении права собственно­сти различных лиц. Судебной практикой признаны в качестве длительной маркировки, например, сооружение стен из це­мента, бетона и иных строительных материалов, закреплен­ные ограничивающие приспособления из камня и металла, прочно вставленные в землю обозначающие столбики. При этом разметка краской не считается надлежащим средством для обособления вследствие постоянной необходимости ее об­новления из-за стирания при проезде.

Обособленность также предполагает, что третьи лица не могут беспрепятственно использовать данное машино-место для парковки, например, в результате установки шлагбаума.

В случае если машино-место не обладает вышеописан­ным свойством обособленности, оно может стать объектом лишь права отдельного пользования, на основании которого уполномоченный жилищный собственник получает право единоличного пользования частью общей собственности, осу­ществлению которого не смогут воспрепятствовать третьи лица. Право же самостоятельного пользования машино-ме­стом приобретается на основании договора между конкрет­ным собственником и товариществом собственников жилья.

Такой подход нашел свое отражение и в нашей отече­ственной судебной практике и повлиял на дальнейшее разви­тия рассматриваемого вопроса.

Кроме того, нельзя обойти вниманием законодательство государства Австрии. Согласно положениям Закона о жи­лищной собственности Австрии 2002 года парковочные места являются самостоятельным объектами жилищной собствен­ности и представляют собой четко ограниченную посредством маркировки территорию, которая служит исключительно для стоянки автотранспортных средств и подходит для этого в со­ответствии с ее размером, положением и состоянием.

Данная норма стала новеллой для австрийского права. Ранее право жилищной собственности признавалось только на самостоятельные обособленные помещения, предназначен­ные для стоянки автомобилей, а также на четко ограниченные машино-места в зданиях, специально предназначенные для парковки автотранспортных средств. Таковыми объектами признавались гаражи (боксы) и машино-места в паркхаусах. Остальные парковочные места считались принадлежностью права на помещение в доме. Со вступлением в силу нового за­кона произошли существенные изменения, которые называли даже революционными. Теперь право собственности может быть признано и на парковочные места, находящиеся непо­средственно на земельном участке. Однако данные изменения привели к возможности появления двух категорий собствен­ников:

• Субъекты, которые наравне с машино-местом имеют также в собственности жилое или иное помещение в доме.
• Субъекты, которые являются собственниками только машино-места.

В этой связи были введены следующие ограничения, дей­ствующие в течение первых трех лет с момента придания ма­шино-месту статус самостоятельного объекта права собствен­ности:

1. Оно может принадлежать только лицам, владеющим на праве собственности иным помещением в здании.
2. Лицо вправе приобрести более одного машино-места, если их число превышает количество собственников помеще­ний.

Вместе с тем сделки по отчуждению парковочных мест в этот период действительны, но право на него не может быть зарегистрировано. Для гарантирования прав покупателя в та­ких случаях прибегают к заключению договора аренды с вклю­чением права арендатора на выкуп, а также к установлению сервитутов на право парковки транспортных средств.

Вместе с этим, например, в некоторых штатах Амери­ки, парковочные места могут регулироваться в зависимости от права на основании которого оно принадлежит лицу. Так, американскому законодательству присуще владение машино­местом на правах общего имущества собственниками здания, сооружения, либо же на правах общего имущества с исклю­чительным правом использования определённым собствен­ником квартиры (дома). Однако при этом парковочное место, находящееся в частной собственности представляется оборо­тоспособным самостоятельным объектом.

В этом случае обладатель права имеет абсолютное и пол­ное право собственности, включающие в себе право продавать, передавать и распоряжаться машино-местом иным установ­ленным законом способом отдельно от жилой части — квар­тиры, дома.

Европейский опыт по изучению проблемных вопросов, касающихся машино-места, сформировал определенную позицию. Это касается, прежде всего, необходимости ввода нормирования обеспеченности машино-местами относитель­но площади вводимых помещений в границах городской за­стройки. Об этом же говорят и некоторые Российские нормы. Более того, суды иногда указывают, что разрешение на стро­ительство или разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть выдано без соответствия проекта или построенного объ­екта по количеству предполагаемых машино-мест установлен­ному нормативами.

Так, например, Муниципальное образование город Крас­нодар устанавливает положение о том, что при проектирова­нии многоквартирных домов в границах земельного участка многоквартирного дома следует предусматривать места для хранения и парковки автомобилей жителей из расчета на одну квартиру не менее 0,75 машино-места.

Необходимо отметить, что полезным для развития статуса «машино-места» в России было бы применение кадастрового учета аналогичному, предусмотренному в Королевстве Нидерланды, а именно применение 2,5D- кадастра и 3D-кадастра. При этом применение 3D реги­страция в Нидерландах пока является дополнительной по отношению к 2D или 2,5D. Переход на 2,5D- кадастр был осуществлен из-за необходимости отображать объекты находящиеся под землей и знать, кому они принадлежат. Также 2,5D-кадастр может применяться для описания объ­ектов капитального строительства, дает возможность уста­навливать права на объект учета в объеме. Такой кадастр уже действует в Белоруссии, Норвегии, Швеции. При этом во многих странах уже пытаются создать 3D-кадастр, кото­рый дает представление не только о земельных участках, но и об объектах недвижимости. Введение 2,5D- кадастра и 3D-кадастра позволит решить некоторые проблемы создания машино-места, в частности поможет определению самого объекта.

Принимая во внимание мировой опыт по регулирова­нию подобных отношений, следует заметить, что для них характерно наделение машино-мест свойствами объектов не­движимости при наличии у них долговременной маркировки, под которой подразумеваются прочные бетонные невысокие ограждения, разделительные столбики и иные видимые кон­струкции. В случае, когда границы машино-места зафикси­рованы только на чертеже или цветной краской на асфальте, представляется недостаточным таких мер по индивидуали­зации соответствующей парковочной площадки, имеющей определенную площадь. Однако такое решение вполне оправ­дано, так как позволяет свести к минимуму возможные споры между собственниками соседних машино-мест о правах каждого.

На сегодняшний момент, проблема, связанная с опре­делением правового статуса и отнесением машино-места к объекту недвижимости, решена и ликвидирована неопреде­ленность в правовом положении машино-мест. Легальное определение понятия «машино-место» с 1 января 2017 года содержится в пункте 29 статьи 1 Градостроительного кодек­са Российской Федерации. Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспорт­ного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограниче­на строительной или иной ограждающей конструкцией и гра­ницы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, мы видим, что российское законодатель­ство частично отразило мировую практику правового регу­лирования данного вопроса. Машино-место теперь является особой, исключительной разновидностью недвижимой вещи. Кроме того, определение правового статуса машино-места в российском законодательстве дает толчок для дальнейшего развития правоотношений в сфере осуществления парковоч­ной деятельности в Российской Федерации.

ДАШКО МаринаАлександровна
старший преподаватель кафедры гражданского права Южного института менеджмента (г. Краснодар)

КОЧУРА Анастасия Сергеевна
магистрант юридического факультета Южный институт менеджмента (г. Краснодар)