В процессе гражданского оборота объекта недвижи­мости могут случаться ситуации, при которых площадь жилого помещения принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам. Несмотря на то, что со­временное гражданское право уделяет особое внимание защите права собственности, в частности общей собствен­ности, в процессе осуществления лицами - собственника­ми своих прав и обязанностей нередко наступают случаи злоупотребления такими правами или недобросовестного поведения сособственников, владеющими несоразмерны­ми долями имущества, что зачастую не позволяет реализо­вывать право собственности другим собственникам.

Для разрешения такого рода конфликтов законо­датель закрепил в статье 252 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации условия принудительного выкупа «незначительной» доли в праве общей долевой собствен­ности. При этом признаки, при наличии которых долю в общей долевой собственности можно признать незначи­тельной, так же установлены частью 4 статьи 252 ГК РФ.

К таким признакам гражданское законодательство относит невозможность реально выделить такую долю в объекте недвижимости, доля не имеет существенного ин­тереса в использовании общего имущества, «существен­ный интерес» устанавливается судом в каждом случае отдельно, наличие или отсутствие согласия собственника незначительной доли, обязательная выплата компенса­ции собственнику незначительной доли в праве общей долевой собственности другими собственниками. [1, с. 46]

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации достаточно четко определяет механизм при­нудительного отчуждения незначительной доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимости, в правоприменительной практике до сих пор отсутствует единообразный подход относительно наиболее актуаль­ных вопросов, возникающих у собственников долей в об­щей долевой собственности объекта недвижимости.

Итак, как нами было указано ранее, «незначитель­ность» доли является оценочной категорией. Ответствен­ным за анализ фактических обстоятельств спора являет­ся суд, который в соответствии с материалами дела и на основании своих внутренних убеждений, решает является ли та или иная доля незначительной. В цивилистической доктрине до сих пор остается спорным вопрос о зависимо­сти признания доли незначительной от предельных ми­нимальных и максимальных размеров земельных участ­ков, минимального размера обеспеченности жильём. [2, с. 44] Подобного рода аргумент так же используется истца­ми при предъявлении исковых требований о признании доли ответчика незначительной и принудительном выку­пе такой доли. Например, в одном из споров о прекраще­нии права долевой собственности на доли жилого дома и земельного участка с выплатой компенсации за них, о признании права собственности на доли жилого дома и земельного участка, истец сослался на то, что для ответ­чика является незначительной по причине того, что она «в два раза меньше установленного государством мини­мального размера обеспеченности жильём на человека»¹.

Так же стоить отметить, что интервалы соотношения большей доли и, так называемой, микродоли в жилом помещении четко неопределённы. В судебной практике средним показателем признания доли незначительной является 3 кв.м., однако встречаются и более высокие по­казатели (например, по делу № 2-1320/2017 Ульяновский районный суд Ульяновской области признал незначи­тельной 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 80,1 кв.м. составляющей 9,68 кв.м.).

В правоприменительной практике особый интерес вызывает Определение Верховного Суда Российской Фе­дерации от 27.06.2017 года по делу № 56-КГ17-13, в кото­ром спор между собственником 11/12 долей в праве об­щей долей собственности на квартиру и собственником 1/12 доли решился со ссылкой на положения част 4 статьи 252 ГК РФ. Несмотря на то, что общая площадь квартиры составляла 175,3 кв.м., а соответственно площадь спор­ной доли определялась в размере 14,6 кв.м., Верховный Суд Российской Федерациям резюмировал, что так как изолированной комнаты по размеру, соответствующей принадлежащей ему доле, в квартире не имеется, апел­ляционное определение нижестоящего суда и решение суда первой инстанции, отказавших в удовлетворении исковых требований, подлежит отмене. Так же надзорная инстанция указала, что закрепленная за ответчиком ком­ната размером 16,6 кв.м, а также переданная в совместное пользование сторон помещения общей площадью 77,3 кв.м, размер общей площади квартиры, приходящейся на долю ответчика (14,6 кв.м) был существенно превышен².

Так как практика определения размера доли для признания ее незначительной достаточно разнообразна, перед правоприменителем встал вопрос определения размера денежной компенсации как необходимого эле­мента механизма принудительного выкупа в соответствии с частью 4 статьи 252 ГК РФ. Стоит отметить, что данная проблема тесно связана с повышенным риском злоупотреблений со стороны собственника большей доли объ­екта недвижимости.

В настоящее время вопрос определения цены «при­нудительного выкупа» при не достижения согласия меж­ду сторонами, решается путем назначения определением суда независимой судебной оценочной экспертизы. При этом следует обратить внимание, что стороны процесса, не согласные с результатами проведенной оценки, имеют право ходатайствовать о проведении повторной или ко­миссионной экспертизы. В таком случае, судам необходи­мо руководствоваться положениями о необходимости на­значения дополнительной экспертизы для установления фактов, без которых невозможно установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и (или) возражения лиц, участвующих в деле, и которые не­возможно установить из материалов, имеющихся в деле, с целью недопущения затягивания процесса.

Доказательством добросовестного поведения лица, заявляющего исковые требования о принудительном вы­купе «микродоли», может являться, например, внесения таким лицом денежных средств на депозит суда, в разме­ре, установленном на основании предварительной оце­ночной экспертизы.

Критерий «существенного интереса» собственника микродоли достаточно активно рассматривался Верхов­ным Судом Российской Федерации (далее по тексту - ВС РФ) как один из элементов, входящих в предмет доказы­вания по делам о принудительном выкупе доли. Сложив­шая правоприменительная практика резюмирует, что в основе существенного интереса стоит критерий нужда­емости лица в использовании имущества (например, в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.п.)^[1]. Данный перечень оста­ётся открытым и законодателем не установлен.

Возвращаясь к рассмотренному ранее Верховным Су­дом Российской Федерации делу о прекращении права собственности, оценка существенного интереса ответчи­ка было связана с такими факторами как основание при­обретения ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости (в рассматриваемом случае, обя­зательная доля в наследстве), имущественное положение ответчика, наличие у него собственной семьи, с которой ответчик постоянно проживает по другому адресу, при отсутствии возможности достижения соглашения с ист­цом о порядке пользования общим имуществом квар­тиры, о поведении ответчика, направленном на умыш­ленное разрушение и повреждение квартиры, попытке вселения в нее других лиц^[2].

Такой признак незначительности доли в праве общей долевой собственности, как невозможность реального вы­дела доли в судебной практике определяется через при­зму несоразмерного ущерба имуществу, находящегося в общей долевой собственности. Иными словами, исковые требования подлежат удовлетворению если одновре­менно с рассмотренными ранее факторами, существует невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического со­стояния, снижение материальной ценности, неудобство в использовании и т.п. [3, с. 155] Наиболее распростра­нённым случаем невозможности реального выдела доли является отсутствие в жилом помещении изолированной части жилых и нежилых (подсобных) площадей в объекте недвижимости, оборудованного отельного входа, так как при этом невозможно определить порядок пользования объектом недвижимого имущества.

В качестве несоразмерного ущерба хозяйственному назначению квартире, жилому дому выступает суще­ственное ухудшение технического состояния такого иму­щества, смена назначения жилой части помещения на не­жилое, представление на долю помещений, которые не могут быть использованы лицом под жилье из-за малого размера площади или неудобства использования ими.

Указанные факторы в совокупности являются доста­точным основанием для удовлетворения исковых требо­ваний о принудительном выкупе незначительной доли в общей долевой собственности несмотря на то, что в мате­риалах дела может быть дана ссылка на обстоятельство, из которого следует, что ответчик не имеет в собственно­сти другого жилого помещения. Вывод ВС РФ представ­ляют особый интерес, так как один из первых закрепил принцип «допустимости применения пункта 4 статьи 252 ГК РФ». Прежде всего это связано с тем, что ранняя судебная практика во главе с Конституционным Судом Российской Федерации достаточно критично относилась к возможности лишения другого лица права собствен­ности при незначительности его доли, по причине того, что действующее законодательство не предусматривает подобного механизма, в случаях, когда ответчик не заяв­лял требований о выделе ему доли в натуре. Позиция же Верховного Суда РФ кардинально отличалась от сформи­рованной, и внесла различие в практику применения рас­сматриваемой нормы права.

На основании вышеизложенного, с уверенностью можем сделать вывод о том, что правоприменительная практика является фундаментом для определения воз­можности принудительного выкупа незначительной доли в праве общей долевой собственности объекта недвижи­мости. Для дальнейшего совершенствования рассматри­ваемого механизма необходимо продолжать работу зако­нодателя с целью недопущения со стороны собственников большего размера долей своих прав, предотвратить при­обретение «микродолей» в обход закона.

Так как основная нагрузка от недобросовестных дей­ствий собственников незначительных долей, в том числе собственников - «профессиональных мошенников» ло­житься на органы судебной власти, необходимо исклю­чить разнообразное толкование части 4 статьи 252 Граж­данского кодекса Российской Федерации нижестоящими судами. В рамках аналогичных споров судам следует да­вать оценку добросовестного и недобросовестного пове­дения со стороны участников спора, принимать решения, основываясь на совокупности обстоятельств каждого дела в отдельности и внутреннего убеждения судьи.

Разнообразие факторов, необходимых для признания доли в общей долевой собственности незначительной, не позволяет законодателю предусмотреть конкретный их перечень в одном нормативно-правовом акте, следова­тельно, множественные факты злоупотребления правом со стороны собственников как меньших, так и больших долей в жилых помещениях. Необходимо привести поло­жения законодательства и правоприменительной прак­тики к единообразию подходов для разрешения подоб­ных категорий споров между собственниками объектом недвижимости при наличии условий, предусмотренных действующим гражданским правом в совокупности.

МАТЫЦИН Денис Евгеньевич
кандидат экономических наук, старший научный сотрудник кафедры гражданского и международною частного права института права Волгоградского государственного университета; доцент кафедры гражданского права и процесса Волжского филиала Международного юридического института